LE DROIT AU BAIL

Définition du droit au bail

Textes légaux applicables : Lois 30/06/1926 – 12/05/1965 – 16/07/197

1. Le droit au bail prend naissance dans la différence pouvant exister, pour l’acquéreur, entre la valeur locative de marché qui dépend fortement de la valeur de l’emplacement (voit site des Notaires), et le loyer effectivement payé.
2. C’est l’actualisation de l’économie de loyer entre la date d’acquisition du droit au bail et le terme du bail.
3. Rappel : le matériel et le mobilier ne sont pas inclus dans le droit au bail. Celui-ci se limite au droit de reprendre le bail commercial en cours et au droit de renouvellement de ce bail.

Détermination de la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail dépend donc :

• d’une valeur connue : le montant du loyer en vigueur,
• d’une valeur à estimer : la valeur locative actuelle.

Pour estimer cette dernière, il faut apprécier les éléments suivants :

• la commercialité de l’emplacement (situation, environnement, transports, parkings…),
• les caractéristiques des locaux (importance et configuration, état d'entretien des locaux ainsi que celui de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité),
• la nature du commerce exercé,
• les conditions juridiques et financières du bail,
• les clauses relatives aux réparations et charges,
• la durée de la location restant à courir,
• l’existence d’un logement attenant et les possibilités de parking.

Une fois la valeur locative estimée, il reste à déterminer la durée d’actualisation et pour ce faire, apprécier s’il existe un risque de déplafonnement lors du renouvellement du bail.

Autres méthodes :

• La méthode dite des coefficients : il n'existe pas de rapport constant entre le loyer et la valeur du droit au bail, mais, normalement, la valeur du droit au bail est inversement proportionnelle au montant du loyer payé. Cette méthode qui consiste à multiplier le loyer par un coefficient, génère souvent de trop grandes erreurs d'appréciation. Malgré le plafonnement des loyers, cette méthode n'est plus guère utilisée que comme recoupement.

• Une autre méthode consiste à se reporter aux données du marché immobilier. Cette méthode fait appel à la recherche des mutations récentes pour déterminer ensuite un prix au mètre carré boutique. Cette méthode se heurte à des difficultés d'application car les informations résultant du marché s'avèrent bien souvent insuffisantes (nombre de transactions trop faible, discordance entre les prix réels et les prix exprimés, mauvaise ventilation des prix dans les actes) ; (cf. site Notaires).

• Une méthode d'estimation généralement retenue en matière d'expropriation par le tribunal de grande instance de Paris :
  valeur résiduelle attribuée au droit au bail par différence entre la valeur libre et la valeur occupée des murs, cette dernière étant obtenue par capitalisation des loyers.

Si toutes les méthodes présentent des avantages, il importe toujours de tenir compte du fait que le marché des droits aux baux connaît des évolutions erratiques dues notamment à l'impact des situations exceptionnelles ou de prestige et des convenances personnelles des acquéreurs.