L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?

Le droit français a organisé la reconnaissance et la protection de l'outil de travail du commerçant par la création du concept de "propriété commerciale" et l'organisation de sa pérennité.

Ainsi, le commerçant, qui en France est souvent locataire des murs de sa boutique, s'est vu reconnaître un statut locatif privilégié et spécifique, c'est le statut des baux commerciaux, réuni dans un texte unificateur, le décret du 30 Septembre 1953, intégré depuis peu au code de commerce sous les articles L 145-1 et suivants.

Ce droit du locataire commerçant à se voir consentir un bail d'une durée de neuf ans par le bailleur, auquel le locataire peut seul mettre fin tous les trois ans, (le fameux bail 3,6,9,) et de se voir assuré du renouvellement de ce bail pour une nouvelle durée de neuf ans s'il a satisfait à toutes ses obligations a un corollaire, lié à la protection du droit de propriété : c'est le droit à une indemnité lorsque le propriétaire des murs souhaite reprendre la disposition de son bien.

C'est le fondement de l'indemnité d'éviction, qui est donc à l'origine l'indemnisation de la perte du droit au renouvellement du bail.

Sur quels critères apprécie-t-on l'indemnité d'éviction ?

L'article L 145-14 du code de commerce (ancien article 8 du décret) prévoit que l'indemnité d'éviction doit être égale "au préjudice causé par le défaut de renouvellement" et qu'elle comprend "notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

Selon les situations, le défaut de renouvellement entraînera ou non la perte du fonds de commerce et l'évaluation du préjudice sera en conséquence différente.

Déterminer si le fonds est ou non transférable

Il faut tout d'abord :

· On considérera que le fonds est transférable si l'on peut établir que la plus grande partie de sa clientèle principale suivra le locataire évincé dans le nouveau local où il se rétablira.

Afin de déterminer si le fonds est transférable ou non, on recherchera donc :

1. les caractéristiques de sa clientèle (locale ou indifférente à l'emplacement),
2. le lien éventuel entre la spécialisation et l'emplacement (un luthier proche d'un conservatoire perdra à coup sûr une clientèle qui suivra plus aisément un luthier renommé situé loin de tout établissement musical quelconque),
3. la localisation professionnelle (la perte d'un local situé dans un quartier regroupant un type d'activités similaires a plus d'incidence sur le transfert possible du fonds),
4. le caractère monovalent du local (l'éviction d'un hôtel ou d'un garage entraînera le plus souvent la perte du fonds..),
5. la localisation de prestige (Faubourg Saint Honoré, Place Vendôme..).

L'examen de l'ensemble de ces critères permet de déterminer dans quel rayon le commerce peut être éventuellement transféré et de constater s'il existe ou non des possibilités réelles pour l'exploitant de se réinstaller à proximité .

Certaines activités (activités s'adressant uniquement à des professionnels, activités purement intellectuelles..), (commerces de proximité..) et rares sont les bailleurs capables de proposer des locaux équivalents à proximité.

• Si le fonds est transférable, l'indemnité principale sera équivalente à la valeur du droit au bail ;
• S'il ne l'est pas elle devra être calculée au regard de la valeur du fonds de commerce, si celle-ci est supérieure à la valeur du droit au bail .

La jurisprudence a en effet précisé que l'indemnité d'éviction ne peut jamais être inférieure à la valeur du droit au bail.

Cette indemnité principale sera assortie d'un certain nombre d'indemnités dites secondaires (fonds transférables ou non) .

• L'indemnité de déménagement,
• L'indemnité pour perte sur immobilisations non amorties,
• L'indemnité pour trouble commercial,
• L'indemnité éventuelle pour perte sur stock (en cas d'impossibilité de transfert du stock),
• Des frais de réemploi (c'est à dire d'acquisition d'un nouveau titre locatif) et d'établissement d'actes (droits de mutation et enregistrement).

Ces deux dernières indemnités ne sont pas dues s'il est certain que le commerçant ne se réinstallera pas.

Comment le juge évalue-t-il l'indemnité d'éviction ?

Le juge saisi d'une demande de fixation de l'indemnité d'éviction ne peut à l'évidence faire lui-même les constatations techniques nécessaires. Il a donc nécessairement recours à des experts .

L'expert judiciaire , choisi en général sur une liste d'experts nommés par la Cour d'Appel, après examen d'un dossier complet de leur compétence professionnelle, et des garanties d'indépendance et de disponibilité, va être "les yeux et les oreilles du juge" lui permettant de statuer au vu de son rapport, sur les caractéristiques spécifiques du fonds concerné, qui auront fait l'objet d'un débat contradictoire préalable devant lui .

Les méthodes d'évaluation de la valeur du fonds de commerce sont en général diverses et les experts recoupent habituellement plusieurs méthodes :mathématiques, pourcentage du chiffre d'affaires…) afin de parvenir à une évaluation la plus proche possible de ce qu'ils pensent être la valeur réelle du fonds.

La jurisprudence ayant précisé que la valeur de l'indemnité d'éviction ne peut jamais être inférieure à celle du droit au bail, l'expert recherchera toujours celle-ci afin de comparer les deux valeurs et de retenir la plus haute des deux.

Chacune des parties tentera, devant le juge, à partir du rapport de l'expert, de démontrer pourquoi celui-ci a sous évalué ou sur évalué (selon qui parle) le fonds litigieux, et le juge tranchera entre ces deux thèses .

La jurisprudence retient habituellement l'utilisation des trois derniers chiffres d'affaires annuels ou des trois derniers bilans.

La nécessité pour le juge de fixer l'indemnité d'éviction à une date la plus proche possible de sa réalisation oblige souvent, compte tenu des délais obligatoires à la tenue d'un débat contradictoire après le dépôt du rapport d'expertise, à retenir notamment des chiffres d'affaires qui étaient encore inconnus lorsque l'expert a réalisé ses opérations.

La tendance à l'augmentation du chiffre d'affaires postérieur à la délivrance du congé refusant le renouvellement, notamment dans les commerces à évasion fiscale notoire, a souvent tendance à fausser un peu les règles du jeu. C'est pourquoi l'utilisation des coefficients de pondération selon les années est à manier avec circonspection.

Conclusion

Le juge civil est ainsi amené à évaluer des entreprises afin de permettre au bailleur de déterminer s'il a ou non intérêt à mettre fin au bail commercial .

En effet le droit de repentir du bailleur , qui lui est ouvert tant que la fixation de l'indemnité d'éviction n'a pas fait l'objet d'une décision passée en force de chose jugée depuis plus de 15 jours, sera bien souvent utilisé lorsqu'il s'avère que le fonds de commerce a acquis une valeur telle que le bailleur ne peut faire face ou n'a pas intérêt à la reprise du local.